La promesse d’achat est un document signé entre les parties préalablement à la signature de l’acte de vente. Une grande majorité d’acheteurs ignore qu’une fois l’offre d’achat signée et acceptée, il est très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler. Mieux vaut consulter un notaire avant de signer ce contrat.

Une fois le prêt accordé par votre institution financière, l’acte d’hypothèque doit impérativement être signé devant un notaire. Avant de procéder à la signature de la vente, le notaire recevra et examinera les instructions hypothécaires et s’assurera que vous respectiez toutes les conditions juridiques imposées par votre institution financière. Il faudra prévoir un rendez-vous pour la signature de l’hypothèque avant le rendez-vous pour la signature de la vente. Il n’est pas possible de procéder aux 2 signatures en même temps.

Le notaire verra à respecter toutes les étapes dans les règles de l’art.

Il verra entre autres à faire un examen des titres de la propriété. Le but de l’examen est d’établir que les ventes de l’immeuble, chaque fois qu’elles ont eu lieu, ont bien eu pour effet de transférer intégralement le droit de propriété du vendeur à l’acheteur. En ce faisant, le notaire vise deux objectifs : établir que le vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble, et vous assurer un titre de propriété incontestable.

L’examen de titres permet également de déceler les charges ou droits réels susceptibles d’affecter, de limiter ou de dévaluer votre droit de propriété, tels qu’une hypothèque, une saisie, un jugement, une servitude, etc.

Principales étapes d’un dossier de prêt/ vente :

1- obtention et analyse des documents pour la vente (offre d’achat, contre-offre, déclarations du vendeur, certificat de localisation, baux, assurance etc)

2- Examen des titres de propriété

3- Vérification du certificat de localisation

4- Demande du relevé hypothécaire au créancier du vendeur

5- Vérifications des taxes municipales et scolaires

6- Répartitions pour les taxes municipales et scolaire, les frais de condos, les loyers, le réservoir de propane etc.

7- Préparation d’un état des déboursés pour le vendeur et pour l’acheteur

8- Préparation des divers document requis pour le financement (contrat de prêt, hypothèques, etc)

9- Préparation du contrat de vente

10- Préparation de la quittance

11- Obtention de la mise de fonds

12- Réception de signature de l’hypothèque

13- Publication de l’acte d’hypothèque

14- Préparation du rapport du créancier pour le déboursé hypothécaire

15- S’assurer que toutes les sommes requises ont été reçues

16- Réception de signature de l’acte de vente

17- Publication de l’acte de vente

18- Faire les chèques et les envois

19- Réception de la signature de la quittance

20- Publication de l’acte de quittance

21- Préparation et envoi du rapport final au créancier

Dans ce document, votre créancier reconnait que toutes les sommes dues ont bien été reçues. Ce document sera publié au registre foncier. Tant et aussi longtemps que vous n’obtenez pas une quittance officielle qui est publiée, votre ancienne hypothèque continue d’apparaitre au registre foncier et votre créancier conserve un lien sur l’immeuble.

Il sera nécessaire d’obtenir une quittance dans 3 situations précises :

A) Lorsque vous avez fini de payer votre hypothèque

B) Lors de la vente de votre propriété

C) Lors d’un refinancement

Les servitudes sont des «charges» créées pour le bénéfice, entre autre, de votre propriété, d’un autre propriété ou d’une personne. Exemple de servitudes : Servitude de passage, servitude autorisant une vue illégale, servitude pour passage de fils électriques.

La mise en place et la création d’une copropriété divise (condominium) requièrent impérativement la signature et publication d’une déclaration de copropriété. Cet acte DOIT être fait devant notaire. La déclaration de copropriété est le document qui établit et régi les règles de la copropriété d’un immeuble et qui constitue le Syndicat.

L’acquéreur doit toujours en prendre connaissance et en comprendre la teneur avant de s’engager. Chaque projet immobilier ayant ses particularités, consultez un notaire spécialisé en copropriété pour vous informer des détails importants pour éviter des surprises au lendemain de la transaction.

La convention d’indivision peut s’avérer très importante lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un immeuble en commun. La convention d’indivision peut porter sur :

• la durée de la convention;
• les droits et obligations des indivisaires relativement à la jouissance des lieux;
• le partage des obligations d’entretien et de rénovation;
• le partage des dépenses;
• la propriété des améliorations;
• les restrictions quant à la vente;
• les règles d’administration de l’immeuble;
• les règles gouvernant le partage en cas de fin de l’indivision.

Un bail commercial relève du domaine des contrats, le terrain de jeu des notaires. Très différent du bail résidentiel régit notamment par les règles de la régie du logement, le domaine commercial est parsemé de nuances qui doivent être pleinement calculées pour saisir  la nature des enjeux. De plus lorsque le locataire et le locateur entretiennent une relation d’affaires qui dépasse  le simple bail il est d’autant plus important que cette documentation soit bien faite. Pour toutes ces raisons, autant la négociation, la rédaction et/ou l’analyse de baux commerciaux afin d’y apporter des correctifs, doit se faire avec diligence, par des professionnels d’expérience.

Autre point à considérer, si vous êtes locataire d’un immeuble ou d’un local, il est important de publier le bail auprès du Registre foncier afin de protéger vos droits en cas de vente de l’immeuble par le propriétaire.

Les immeubles en zone agricole sont assujettis à des règles particulières imposés par la loi sur la protection du territoire et des activités agricoles. Le tout est chapeauté par la Commission (CPTAQ) à qui il peut être nécessaire de s’adresser si nous voulons effectuer certaines activités ou opération sur les immeubles qui sont situés en zone agricole (lotissement, vente partielle de lot, construction, activité autre que agricole etc..)

Certaines règles particulières s’appliquent également aux terres agricoles lors de leur achat (application de la taxe de vente, exonération de droits de mutations.) informez-vous auprès d’un notaire expert en la matière pour éviter qu’un rêve ne deviennent un cauchemar.